Prestamos asesoramiento en todos los temas relacionados con el Derecho Inmobiliario y de la Construcción:
Compraventas, arrendamientos, construcción, propiedad horizontal y comunidades de propietarios.
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Derecho inmobiliario
Le asesoramos y resolvemos todas sus dudas ya sea comprador o vendedor de un inmueble.
Compraventa de inmuebles
¿Quiere vender o comprar un inmueble?, ¿le presentan un contrato de arras?, ¿quiere estar totalmente tranquilo de que la transacción se realizará sin sorpresas?.
Le asesoramos y resolvemos sus dudas; revisamos o redactamos un contrato personalizado con todas las garantías legales para Vd. De tal modo que sepa en todo momento qué está firmando y cuales son sus derechos y obligaciones como comprador o vendedor de un inmueble.
Desde el mismo momento en que ha elegido comprar o vender un inmueble, estará siempre acompañado y asistido en su relación tanto con la inmobiliaria (en caso de que haya intervenido), como con la otra parte contratante, asesorándole detalladamente sobre la trascendencia jurídica y fiscal de la operación.
Si desea adquirir un inmueble en construcción, obtenemos información económica y comercial sobre la empresa constructora, así como la defensa extrajudicial del cliente ante posibles incumplimientos de la constructora.
En la compra de viviendas es frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un promotor se firma prácticamente en todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado.
La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de otorgar un negocio, lo que significa que si usted firma un documento de esta clase, estará obligado jurídicamente en todo su contenido y deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando no sean contrarios al ordenamiento jurídico. No obstante, para la inscripción en el Registro de la Propiedad o solicitar una hipoteca, es necesaria la escritura pública
De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de otorgar un documento de esta naturaleza.
QUIEN HA DE FIRMAR EL CONTRATO
Venta por la promotora el administrador o el apoderado de la sociedad,
Venta por particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas.
Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo ambos cónyuges, pero también deben de firmarlo los dos, si la vivienda, siendo privativa de uno de ellos, constituye el domicilio conyugal efectivo del matrimonio.
Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es muy importante asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derecho sobre la misma.
Venta por la inmobiliaria, las inmobiliarias no pueden firmar contratos de compraventa en nombre del vendedor salvo que tengan un poder notarial suficiente para hacerlo y se reseñe y compruebe en el contrato, presentando la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia,
CARGAS DE LA VIVIENDA
Es muy importante determinar qué cargas recaen sobre la vivienda, y comprobar si está libre de cargas, tiene hipoteca, o si pesan embargos. Por ello, previamente a la formalizacion del contrato, debe solicitarse al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.
En los casos de compras de viviendas nuevas al promotor, con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador podrá subrogarse, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, plazo de amortización y comisiones, además naturalmente de la cantidad que queda por pagar.
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Si la vivienda se encuentra en una comunidad, tendrá que abonar periódicamente la cuota que le corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio.
EL PRECIO Y LAS ARRAS
En el contrato figurará el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada.
Hay ciertas viviendas (de Protección Oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta legalmente establecido y por tanto no podrá sobrepasarse dicho precio.
Es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya.
GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRAVENTA
Si no se pacta nada en el contrato, o si se indica que los gastos son “según Ley”, la parte vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos.
No obstante, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que todos los gastos, sean abonados por una de las partes, salvo en el caso de que venda un promotor ya que la legislación prohibe que el comprador tenga que asumir gastos que deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, si se adquiere libre de cargas.
ELECCIÓN DEL NOTARIO
Si quien vende es un promotor inmobiliario, la parte compradora tiene derecho a elegir Notario.
Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina “la gestión” del documento, y que consiste básicamente en:
Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora.
Si la compraventa devenga I.V.A., porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte, el 0,5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados.
Si devenga el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (no se paga IVA) el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades.
Inscribir la compra en el Registro de la propiedad. Tras el pago de los impuestos, hay que llevar la escritura al Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda adquirida. Una vez examinada la escritura por el Registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
Es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente “plusvalía”), que en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador.
Por último, hay que cambiar el recibo del I.B.I., Impuesto de Bienes Inmuebles (la antigua Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador.
Indemnización por vicios y defectos constructivos
Somos especialistas en este tipo de reclamaciones tanto a constructores, como a promotores, arquitectos y aparejadores en casos de vicios en la construcción, ya sean de elementos estructurales, como de elementos de terminación o acabados.
Le asesoramos sobre todas estas cuestiones elaborando un análisis sobre la viabilidad de la posible reclamación, teniendo en cuenta las diferentes responsabilidades de los profesionales, así como los plazos concretos de garantía fijados en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación).
Si Vd. ha comprado una vivienda y observa que tiene defectos, grietas, humedades etc… efectuamos la reclamación, incluída a la Aseguradora, previo dictamen de un Perito que acredite los concretos daños y perjuicios, y su valor económico. Para ello, contamos con la colaboración de arquitectos e ingenieros expertos en este tipo de reclamaciones, por parte de estos profesionales se elabora un informe que posteriormente se defiende ante los Tribunales.
Asimismo, le asistimos y representamos en las Reclamaciones de Indemnización en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento de los plazos pactados contractualmente para la entrega de viviendas en construcción.
Arrendamientos
Existen diferentes tipos de arrendamiento inmobiliario:
Arrendamiento de finca rústica para aprovechamiento agrario, pecuario o forestal. Se rige por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
Arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es el de servir a la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Regidos por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Arrendamiento para uso distinto de la vivienda (locales de negocio, despachos, naves industriales, hoteles, etc), aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, no tenga como destino primordial el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Tiene una regulación especial que depende de la fecha de celebración del contrato. Así, la regulación básica se encuentra en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, pero para los arrendamientos celebrados antes de mayo de 1985 la norma aplicable es el Decreto 4104/1946 de 24 de diciembre. En ambos casos es de aplicación, con carácter subsidiario, el Código Civil.
La problemática derivada de los arrendamientos de vivienda y local de negocio es muy amplia, teniendo especial importancia el Derecho transitorio, pudiendo abarcar cuestiones tan variadas y controvertidas como, la ley aplicable a un contrato determinado, las subrogaciones inter vivos o por causa de muerte, subarriendos, duración mínima del contrato, actualizaciones de renta antigua, repercusiones por obras o derechos y deberes de arrendador y arrendatario.
Nos encontramos ante una edificación habitable y cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad del arrendatario de vivir permanentemente en ella.
Es pues necesario que dicho inmueble, además de poseer unas condiciones mínimas de higiene y salubridad, sea el lugar donde el arrendatario desarrolle su vida normal, residiendo con su familia de forma estable.
Sin embargo, esta necesidad de vivir permanentemente en la vivienda no ha de interpretarse de forma estricta, pues en ella caben aquellos supuestos en donde por motivos de necesidad y por razones de trabajo, se ha de residir en otra ciudad, o aquellos supuestos de arrendamientos por estudiantes, quienes vuelven al domicilio familiar cuando finalizan sus estudios.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554.1º C.C. y 9 LAU).
Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554.2 C.C. y 21 LAU).
Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554.3 C.C. y, 27.3.b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
La exigencia de fianza (art. 36 LAU).
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, los gastos asimilados o cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555.1 C.C. y 17,18,19, 20 y, 27.2.a LAU).
Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555.2 C.C. y 2.7 y, 27.2.f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.)
Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
Prestar la fianza (art. 36 LAU).
Esta enumeración no es exhaustiva ni limitativa, ya que debe de tenerse en cuenta que el artículo 1255 C.C. permite establecer derechos y obligaciones siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Por otro lado, el artículo 6 LAU dispone que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la Ley de Arrendamiento Urbanos, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Y el artículo 4.4 del mismo cuerpo legal establece que la exclusión de la aplicación de los preceptos dicha Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior, correspondiendo la prueba de la fecha de la puesta a disposición al arrendatario.
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario. (hasta los 5 años a que se tiene derecho legalmente)
Excepción a la prórroga:
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Abandono de la vivienda antes de tiempo
Cuando un inquilino abandona la vivienda antes del plazo pactado está desistiendo del contrato y, según los casos, puede implicar la obligación de indemnizar al arrendador. Los casos posibles son dos:
En los contratos pactados por cinco años o menos, la ley no regula expresamente esta situación y si el contrato no dice nada, le podrá exigir daños y perjuicios. Por ello, conviene pactar en el contrato las consecuencias del desistimiento del inquilino, fijando la cuantía de la indemnización o que no se reclamará nada si el abandono es justificado.
La ley sí regula el desistimiento en los contratos pactados por más de cinco años. En ellos, el inquilino puede romper la vinculación contractual si ha permanecido al menos cinco años y le comunica al propietario el desalojo de la vivienda con, al menos, dos meses de antelación. Así, el inquilino no tendrá que indemnizar, salvo que se haya pactado indemnización en el contrato. En este caso, la indemnización es equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir.
Desistimiento de un cónyuge sin el consentimiento del otro
La Ley determina (art. 12) que el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge del arrendatario, cuando éste, sin el consentimiento de su cónyuge, manifiesta a arrendador su intención de no renovar el contrato o desistir del mismo.
En este caso, para que el contrato se prorrogue en beneficio del otro cónyuge (que no había suscrito el contrato), el arrendador tendrá derecho a exigir a este último que manifieste su voluntad de renovarlo, en un plazo máximo de 15 días.
Si el arrendatario abandona la vivienda sin haber manifestado expresamente que su intención es desistir del contrato, o no renovarlo, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviva con él en ese momento, siempre que en el plazo de un mes desde dicho abandono, el cónyuge que queda en uso y disfrute de la vivienda manifieste (por escrito) al arrendador su voluntad de ser arrendatario.
Esto es de aplicación también a las parejas de hecho, independientemente de su orientación sexual, siempre que se haya convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono del mismo, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
La Fianza
En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió.
Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendado en buen estado, y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.
La fianza es pues una garantía que deberá constituirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda, según se dispone en la Ley de arrendamientos urbanos, será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada.
En caso en que se produzcan incumplimientos en las relaciones arrendaticias: impago de la renta, obras inconsentidas, desatención del plazo de finalización del contrato, etc, es fundamental actuar con rapidez.
Primero intentamos una solución extrajudicial al conflicto y si ello no es posible, ejercitamos las acciones judiciales necesarias para proteger sus derechos y sus intereses.
La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.
Mas concretamente, se señalan como causas específicas de resolución del contrato de arrendamiento:
A solicitud del ARRENDADOR:
La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.
La falta de pago de la fianza o su actualización.
El subarriendo o cesión inconsentidos.
La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.
La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.
A solicitud del ARRENDATARIO:
La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta.
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
Además de las anteriormente mencionadas, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina, el subarriendo o cesión inconsentidos, la realización de actividades peligrosas o perjudiciales por parte del arrendatario, por necesitar el inmueble el arrendador para sí o para un familiar o simplemente por un incumplimiento de contrato y que pueden dar lugar al desahucio mediante el ejercicio de la correspondiente acción judicial.
Estas causas de resolución del contrato se encuentran en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y en el Decreto 4104/1946 de 24 de diciembre. En cuanto al procedimiento, viene establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.